Vendimi i Këshillit të Ministrave, i miratuar rreth një vit më parë, për rritjen e çmimit të referencës së pasurive të paluajtshme në Tiranë ka pështjelluar tregun imobiliar, sepse ka dhënë efektet e para në rritjen e çmimit. Gjykata Kushtetuese po shqyrton padinë e Shoqatës së Ndërtuesve, që kërkon shfuqizimin e këtij vendimi.

Në fund të vitit 2022 dhe në fillim të vitit 2023, ndërkohë që Ministria e Financave me asistencën e Agjencisë Suedeze të Taksave (SEDA), po hartonte ligjin e ri për pasuritë e paluajtshme, Këshilli i Ministrave miratoi vendimin, që i jepte të drejtë Bashkisë së Tiranës që të ndryshonte tarifat e pasurisë së paluajtshme. Tarifat nuk ndryshonin për asnjë bashki tjetër.

Ministria e Financave atëherë shpjegoi projektin e ri, ligjor, por nuk komentoi VKM për çmimet e reja të referencës për metropolin shqiptar. “Do të shkojmë drejt vlerësimit, mbështetur në vlerën e tregut, ndërsa kemi qëllim edhe rritjen e të ardhurave, sepse të ardhurat, që marrim sot nga taksa e pasurisë, janë deficitare, të munguara. Njësitë vendore duhet të kenë më shumë kontroll në territor, të kenë më shumë instrumente për taksën dhe për të arkëtuar vlerat, që burojnë nga këto pasuri”, – tha Vasilika Vjero, numri dy i dikasterit të Financave.

Sot ndërtesat taksohen mbështetur në një udhëzim të vitit 2016 dhe në disa vendime shtesë të Këshillit të Ministrave. Akti i mësipërm i ka të përcaktuara çmimet e referencës, mbi bazën e tyre aplikohet edhe taksa në masën 0,05 për qind e referencës (përfshirë edhe _+ 30%), që e aplikojnë Njësitë e Vetëqeverisjes Vendore, mbështetur në vendimet e Këshillave Bashkiakë.

Vendimi, i padiskutuar me grupet e interesit

Ekspertët e konsiderojnë me rëndësi hartimin e projektligjit “Për Taksën mbi pasurinë e paluajtshme”, i cili sjell një reformim rrënjësor të sistemit të taksimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri. Vasilika Vjero i tha INA-s se, “ligji ende nuk është miratuar dhe besoj se afati janar 2026 për hyrjen në fuqi të tarifave të taksimit të banesave mund të shtyhet. Kjo varet, kur do të miratohet në parlament”.

Ministria e Financave e vlerëson ligjin e ri si “reforma e taksës së pasurisë 2024-2028” dhe shprehet se, “taksa e pasurisë është një nga taksat vendore më të rëndësishme në botë, por më e neglizhuara në vendin tonë”.

Ministria përgjegjëse për mbledhjen e kësaj takse e bën të qartë edhe qëllimin e reformës: “Të ardhura të rritura nga taksa e pasurisë, që duhet të bazohen në vlerën e tregut”!

Reinaldo Pipiria, Drejtor Ekzekutiv i Shoqatës Kombëtare Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme, i tha INA-s se, vendimi i qeverisë për caktimin e çmimeve të referencës për banesat vetëm në Tiranë “…ka qenë vendimmarrje arbitrare, e pakonsultuar me NAREA. Metodologjia nuk është fare e qartë dhe ngre shumë pikëpyetje”.

Dorian Teliti, nënkryetar i Këshillit Bashkiak të Tiranës, e ka komentuar gjithashtu për INA-n vendimin në fjalë. “Ndryshimet e çmimeve të referencës për banesat në Tiranë në korrikun e vitit 2023 kanë patur ndikim në disa plane. Mesatarisht, referencat u rritën me 53% në territorin e Bashkisë së Tiranës”, – thotë këshilltari i opozitës në Këshillin Bashkiak të Tiranës.

Kreu i Shoqatës Kombëtare Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme, anëtarët e së cilës preken direkt nga vendimmarrjet në fushën e pasurive të paluajtshme, shprehet: “Çmimet e referencës sollën një ngërç, që po e përjetojmë edhe sot, pas mosbërjes realitet të rivlerësimit. Shumë nga pronarët u kapën në befasi, duke iu treguar në mënyrë arbitrare se sa vlen prona e tyre, duke i ngarkuar indirekt me barrë fiskale, lokale (taksat lokale u rritën për rrjedhojë) dhe barrë fiskale në momentin e shitjes; sepse je i detyruar që të paguash tatimin në bazë të referencës, pavarësisht se sa vlen prona.

Pipiria solli në vëmendje edhe dukuritë e reja, që u shfaqën në treg: “Kemi një ngërç dhe tërheqje të pronave nga tregu, po aq sa edhe zhvendosje të kërkesës, nga ato ekzistuese, në ndërtimet e reja edhe jashtë Tiranës, gjithashtu”.

“Sa i përket ndërtimeve të reja, rritja e referencës të përkthehej në një kosto më të lartë të ndërtuesve, në pagesën e taksës së infrastrukturës (8%). Kjo kosto më pas transferohet te çmimi final i shitjes drejt konsumatorit, duke bërë që ky i fundit të paguajë një çmim më të lartë se përpara”, – sqaron Teliti nga Këshilli Bashkiak i Tiranës.

Ornela Liperi, kryeredaktore e revistës së specializuar, ekonomike “Monitor”, ka një opinion gjithëpërfshirës, sa i përket ndikimit të ndryshimit të çmimeve të referencës. E pyetur nga INA Liperi tha se, çmimet e apartamenteve në Tiranë vetëm po shtrenjtohen.

“Janë disa faktorë, sipas meje, – thotë Liperi, – që çojnë në këtë shtrenjtim, kryesisht nga shtimi i detyrimeve të ndërtuesve për taksën e ndikimit në infrastrukturë, pas rritjes së çmimeve të referencës, kostove direkte për pagat e punëtorëve dhe materialeve, si dhe kanalizimin e parave informale në këtë sektor”.

Shoqata Kombëtare Shqiptare e Pasurive të Paluajtshme rekomandon që metodologjia të transformohet në çmime të ponderuara, sipas transaksioneve reale në një zonë edhe për prona identike apo të ngjashme. “Ne nuk besojmë te ndarja aktuale e zonave dhe te sistemi aktual i referencës”, – thotë në komentet e tij Drejtori Ekzekutiv i NAREA.

Lefter Sila, një prej ekspertëve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme, i tha INA-s se, po të bësh krahasimin se si kanë qenë çmimet e referencave me ato që ka caktuar VKM Nr. 457, datë 26.7.2023, më shumë penalizohen bizneset”. Por, Sila shton se, për individët, meqenëse është një kohë e shkurtër nga dalja e aktit nënligjor, nuk kemi të dhëna për rritje çmimi.

Reinaldo Pipiria, i NAREA, shkon më tej, duke argumentuar se, “në momentin që ndërhyn me 30-70+% korrigjim të referencës, duhet të jepet mundësia që ato 750 mijë banesa (sikur të supozojmë që nga 1 milion banesa, 250 mijë janë rivlerësuar ndër vitet 2011-2022) të axhustojnë| vlerën e tyre të daljes në treg me barrë fiskale të lehtësuar.

Përfaqësuesi zyrtar i Shoqatës Kombëtare Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme tregon edhe një parametër tjetër, që prek vendimi për ndryshimin e referencës për kryeqytetin.

“Efekti tjetër është te qiraja. Të gjitha entitetet, që marrin hapësira me qira, (të ndershmit, që deklarojnë), më 1 gusht 2023 janë gjendur para faktit, që do t`iu duhet të rrisin pagesat e tyre për tatimin në burim me 30 deri 70 e më shumë për qind. Në mesin e një viti fiskal, pavarësisht planeve që mund të kesh bërë ti si entitet, me një të rënë të lapsit ngarkohesh me 30%+ tatim dhe me taksa lokale po kaq”, – saktëson Pipiria.

Ornela Liperi thotë se ka edhe ndryshime të tjera, ligjore dhe nënligjore, që ndikojnë në detyrime të rritura për apartamentet në Tiranë. “Kam parasysh këtu formulën e re për taksimin e pasurive të paluajtshme në rast shitjeje, duke përfshirë zbritje 1% të vlerës për çdo vit përdorimi, por zbritja nuk do të jetë më shumë se 30% e çmimeve të referencës. Kjo formulë vjen në zbatim të ligjit të ri “Për tatimin mbi të ardhurat” dhe udhëzimit të përbashkët të MF dhe ASHK “Për tatimin mbi të ardhurat nga tjetërsimi i pasurive të paluajtshme”, i cili hyn në fuqi me fillimin e efekteve të ligjit nr. 29/2023, “Për tatimin mbi të ardhurat”, të ndryshuar.”, – saktëson Liperi.

Sipas këtij udhëzimi, “zbritja prej 1% në vit do të aplikohet për të gjitha llojet e pasurive të paluajtshme dhe për të gjitha ndërtesat çmimeve të referencës do t’iu zbritet 1% e vlerës për çdo vit të plotë shtesë përdorimi, duke filluar nga data e fitimit të titullit të pronësisë për herë të parë.

Por, duhet kuptuar se të gjitha llogaritjet janë bërë e bëhen mbi bazën e çmimeve të referencës, që tashmë janë ndryshuar në rritje, vetëm për Tiranën, duke filluar nga gushti i vitit 2023”, – komenton drejtuesja e revistës “Monitor”.

Dorian Teliti flet edhe për tre përqindëshin e banesave sociale, taksë që deri në fund të vitit 2023 nuk paguhej në natyrë, por me çmim reference! Gjithashtu, edhe taksa bashkiake 1% për ndërtimet. “Rritja e referencave pati një ndikim të drejtpërdrejtë në taksën e pronës, e cila u përkthye, edhe kjo, në një barrë shtesë për familjarët dhe bizneset e Tiranës”, – thotë nënkryetari i Këshillit Bashkiak të kryeqytetit.

Për Telitin edhe taksa e përkohshme e infrastrukturës arsimore jep një tjetër efekt shtesë. “Duke qenë e lidhur drejtpërdrejt me taksën e pronës, pësoi një rritje të mëtejshme të detyrimit”, – thotë nënkryetari i Këshillit Bashkiak të Tiranës.

INA për të gjitha çështjet e mësipërme pyeti zyrtarisht Bashkinë e Tiranës, por deri në momentin e publikimit të këtij shkrimi bashkia nuk iu përgjigj kërkesës së INA-s.

Nënkryetari i Këshillit Bashkiak, Dorian Teliti, shton se transparenca nga ana e ekzekutivit të bashkisë për mbledhjen e të ardhurave dhe shpenzimin e tyre është në ditët më të këqija të historikut të erës post-komuniste.

Teliti gjithsesi thotë se viti 2023 (buxheti faktik) u mbyll me mbi 90 milionë euro të ardhura vetëm nga 8% i taksës së infrastrukturës, shifër rekord në 30 vite”.

Bashkia e Tiranës nuk raporton periodikisht në Këshillin Bashkiak çdo muaj, çdo tre muaj, çdo gjashtë muaj për ecurinë e treguesve financiarë, siç e kërkon ligji “Për Financat Vendore”! “Transparencë me notë ngelëse”, e cilëson nënkryetari i Këshillit Bashkiak.

Qeveria, me dy standarde?

Çmimet e referencës, sipas zonave, midis viteve 2018 dhe 2023, kanë ndryshime të dukshme në vlerë dhe në përqindje! Dhe, ndryshojnë në rritje nga 5% deri në 76%.

A do të “rrëzohet” ky vendim i Këshillit të Ministrave pas miratimit dhe hyrjes në fuqi të ligjit për taksimin e pasurisë?

“Lidhur me VKM në fjalë, besoj se ajo do të preket, por jemi herët, pasi nuk e kemi një analizë të tillë! Do ta bëjmë në kohën e duhur, pasi të miratohet ligji dhe të saktësohen aktet nënligjore, që rrjedhin prej tij”, – shpjegon në përgjigje të pyetjeve të INA-s zëvendësministrja, Vasilika Vjero.

Zyra e Shtypit e ministrit të Financave, e pyetur për hyrjen në fuqi të ligjit, i tha INA-s se, “nuk ka asnjë lëvizje”. Këshilltarët e kësaj zyre nuk komentuan më shumë se sa kjo fjali, duke konfirmuar vetëm se, “projektligji është akoma në Ministrinë e Financave”.

INA e disponon të plotë “Reformën e Taksës së Pasurisë 2024-2028”, në të cilën është përcaktuar “Afati Kohor i Reformës”. Ky afat tashmë është rrëzuar!

Vendimi i qeverisë, në Gjykatën Kushtetuese

Shoqata e Ndërtuesve ka kërkuar në Gjykatën Kushtetuese shfuqizimin e pjesshëm të vendimit të miratuar korrikun e kaluar me rritjen e çmimeve të referencës. Seanca e parë ishte përcaktuar të zhvillohej më 18 qershor 2024, por ajo u shty për më 12 shtator 2024.

Sipas objektit të padisë së bërë nga Shoqata e Ndërtuesve, kërkohet shfuqizimi i aneksit 1 të vendimit, ku përcaktohen çmimet e ndryshuara të referencave të shitblerjes së apartamenteve dhe shkronjës “dh” të aneksit 2 të vendimit, që përcakton veprime prapavepruese. “Çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimore, për ndërtimet e reja, regjistruar sipas lejes së përdorimit nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK), pas hyrjes në fuqi të këtij vendimi, do të indeksohet me koeficientin 0.2 (zero pikë dy) herë më i lartë se çmimi i sipërfaqes së apartamentit të banimit, sipas listës së përcaktuar në aneksin 1, që i bashkëlidhet këtij vendimi për 5 vitet e para pas regjistrimit të lejes së përdorimit në ASHK”, – shkruhet në këtë aktpadi.

Drejtori Ekzekutiv i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë (SHNSH), Ilir Hebovija, tha për INA-n se, dyfishimi i taksës bën që pronat të shiten me kosto 35% më të lartë për qytetarët. Duke iu referuar edhe një letre zyrtare, që kjo shoqatë i ka dërguar kreut të qeverisë, Hebovija ilustroi efektet e vendimit: “Nëse në zonën e ish-Fushës së Aviacionit referenca për shitblerje ishte 1 mijë euro, me ndryshimin e referencave është 2 mijë euro”. Sipas tij, një qytetar mund ta shesë banesën e tij me çfarëdolloj çmimi, por do të paguajë taksën e pasurisë me 2 mijë euro për metër katror, sipas referencës.

“Me një goditje ky Vendim i Këshillit të Ministrave ka prekur tri taksa. Konkretisht, taksa e ndikimit në infrastrukturë, taksa 3% e strehimit social, si dhe 15% tatim-fitimin, të cilat llogariten automatikisht me çmimet e reja të referencës”, – thotë Luigj Aleksi, President i Bordit të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë.

 “Shoqata e Ndërtuesve propozoi që hyrja në fuqi e vendimit, me çmimet e rritura, fiskale, të ishte graduale ose aplikimi kundrejt zhvilluesve të lidhej vetëm me projekte, që nisen dhe përfundojnë pas hyrjes në fuqi të vendimit”! Por, kjo nuk u mor në konsideratë!

“Me këtë VKM, që futet në mes të këtij zinxhiri, i gjithë ky plan-biznesi i shoqërive të ndërtimit çekuilibrohet, prishet dhe ka efekte të pallogaritshme, financiare. Efektet janë gati marramendëse për ata që janë në proces”, – shtoi më tej Luigj Aleksi, President Nderi dhe Kryetar i Bordit të SHNSH-së.

Kreu i Shoqatës së Ndërtuesve, Erjon Harizi, tha se, pas ndryshimeve të referencës detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë u rrit mesatarisht 40% për metër katror në Tiranë. Nga rritja e kostos së taksave, çmimet e apartamenteve në Tiranë, sipas Shoqatës së Ndërtuesve, janë rritur 200 deri në 300 euro për metër katror.

Në një analizë nga revista “Monitor”, në vitin 2022, nga taksa e ndikimit në infrastrukturë Bashkia e Tiranës arkëtoi 7,4 miliardë lekë dhe për vitin 2023 edhe 7 miliardë lekë të tjera”. Parashikimet e arkëtimeve për këtë taksë, referuar të dhënave nga buxheti, për vitin 2024 pritet të jenë në vlerën e 6,3 miliardë lekëve dhe për periudhën 2025-2026, rreth 6,5 miliardë lekë!

Efektet e vendimit

Shifrat e raportuara nga Drejtoria e Përgjithshme e Tatimeve (DPT) tregojnë se në vitin 2023 të ardhurat nga tatimi mbi pasuritë e paluajtshme ranë në 5.45 miliardë lekë, në rënie me pothuajse 23% krahasuar me një vit më parë. Megjithatë, sipas shpjegimeve nga organet tatimore, të ardhurat nga ky tatim iu referohen vetëm individëve dhe personave fizikë, tregtarë. DPT nuk e raporton të ndarë këtë tregues nga gushti deri në dhjetor 2023, kur VKM ka pasur fuqi nënligjore!

Lefter Sila, i “INFO 93”, pranoi se nuk ka statistika dhe se është një kaos i plotë, kur u pyet nga INA lidhur me efektet e referencave të reja, të shfaqura në sektorin imobiliar.

Përveç efekteve të rritjes së taksës së pasurisë, vendimi për rritjen e çmimeve të referencës, sipas Shoqatës së Ndërtuesve, do të rrisë edhe detyrimin e tatimit mbi të ardhurat për rastet e transaksioneve të shitblerjes edhe tek ata individë, që kanë kryer rivlerësimin e shtëpive.

“VKM nr. 457 ka hyrë në fuqi me publikimin në Fletoren Zyrtare nr. 112, në datë 28.07.2023 dhe, për zonat ku është rritur çmimi i referencës, ndryshimi do të japë një efekt të menjëhershëm në financat e individëve dhe të subjekteve juridike, pronarë të pasurive të paluajtshme”, – nënvizon SHNSH. Ndikim i menjëhershëm vjen edhe mbi individët, që do të kryejnë transaksione me pasuri të paluajtshme, përfshirë edhe ata që e kanë kryer rishtazi rivlerësimin, sipas Ligjit nr. 90/2019 “Për rivlerësimin e pasurisë së paluajtshme” apo që do të kërkojnë që të bëjnë rivlerësimin e banesave, sipas një propozimi të ri, të bërë në Kuvendin e Shqipërisë nga deputetja Blerina Gjylameti, që pritet të debatohet dhe të miratohet në sesionin e ri të Kuvendit.

Eksperti Pipira tregoi për INA-n edhe zgjidhjen e pranueshme, që ka ardhur nga shtrembërimet, si pasojë e referencave. Sipas tij, kjo kërkon dy elemente ekstra: Së pari, ulje të informalitetit, i cili vjen si pasojë e një barre tmerrësisht të lartë, fiskale mbi transaksionet me pasuritë e paluajtshme, si dhe si pasojë e presioneve të tjera, që ndikojnë në të gjithë ekonominë shqiptare. Së dyti, gjurmueshmëri të plotë të transaksioneve me pronën. Pa një pamje të plotë të transaksioneve me pronat ekzistuese dhe të atyre në ndërtim nuk mund të kemi vendimmarrje solide me çmimet e tregut e për rrjedhojë edhe për ato që lidhen me referencat”.