Marrëzia e betonizimit mbërriti edhe në Shkodër, i vetmi qytet, pas Korçës, që ruajti disi fenomenin e betonizimit të paskrupull të Rilindjes. Pavarësisht se edhe Korçës, Rilindja ja nguli një kullë me qëllime panoramike që në vitet e para të pushtetit.  Përshtypjet e korçarëve mbi përftimin nga kjo nuk po i trajtojmë këtu, pasi janë bërë të ditura në shumë artikuj e kronika.

Por pas 14 majit edhe Shkodra ra në duart e krimit, duke grabitur bashkinë me bandat kriminale, Edi Rama vendosi në kryeqendrën e veriut një dordolec të tijin, Benet Becin, dhe tashmë Shkodra duket se po hyn në një kurs ndryshimi, por jo për mirë, për keq.

Kjo gjë nuk është pritur aspak mirë edhe nga qytetarët shkodranë të cilët në një postim të Edi Ramës për kullën e re në qendrën historike kanë shprehur gjithë mosdakordësinë e tyre në komente.

Opozita u ka bërë thirrje qytetarëve të kundërshtojnë marrëzinë që ka nisur Rama.

Siç dihet, në çdo rast Rilindja ndërhyn në mënyrë brutale duke anashkaluar çdo ligj e rregull kur është fjala për pastrim parash përmes kullave, gjë që ka ndodhur në Tiranë, Vlorë, Durrës e së fundi po ndodh edhe në Shkodër.

Përtej aspektit politik, Syri ka konsultuar oponencë teknike me inxhinier dhe urbanistë për disa nga shkeljet dhe paqartësitë më të mëdha që po ndodhin me ‘dallëndyshën’ e parë të betonit në Shkodër.

Pronësia

Aspekti i parë që duhet patur parasysh është ai i pronësisë.

Hotel Rozafa është i rrethuar me prona publike (rrugë, trotuare, lulishte) dhe vetëm në pjesën perëndimore me prona private. Nga prezantimi dhe nga detyra e projektimit që i është dhënë arkitektëve që kanë konkuruar shihet qartë që nuk kemi asnjë marrëveshje as me bashkinë (për pronat publike) as me pronarët fqinjë duke nënkuptuar që gjithçka do zhvillohet brenda oborrit funksional të Hotel Rozafës. Pra do prishet veranda aktuale (nga drejtimi i sheshit Luigj Gurakuqi) dhe do ndërtohet kulla.

Në vitet ’70 kur është ndërtuar hotel Rozafa, ishin kohë kur nuk njihej e drejta e pronësisë, por me prishjen pjesore të objektit i lind e drejta pronarëve të pretendojnë për pronën e tyre e si rrjedhim të përfshihen me të drejta të plota në këtë zhvillim.

Një pjesë e truallit të cilit Edi Rama i ka vënë syrin për ta grabitur është e disa familjeve të vjetra shkodrane dhe Komunitetit Mysliman të Shqipërisë, ky i fundit ka reaguar së fundi përmes myftiut të Shkodrës, i cili është shprehu se nuk janë pyetur dhe se ajo pronë është në proces gjyqësor për t’iu kthyer atyre.

Formati Konkursit

Mungesë e theksuar transparence dhe aspekte që nuk lidhen qartë me njëri-tjetrin dalin që tek ftesa e shpërndarë pjesëmarrësve për këtë event. Nga sa kuptohet, nga teksti i ftesës, organizuesit dhe financuesit e konkursit janë “Rozafa Group” të cilët do jenë edhe zhvilluesit e kësaj vepre në të ardhmen. Normalisht, çdokujt i lindin disa pyetje:

1- Në rolin e investitorit, “Rozafa Group” mund të ftojë kompani projektuese të njohura për të marrë pjesë në një konkurs për një projekt-ide, po jurinë e këtij konkursi kush e ka përzgjedhur?

2- A është e mundur që një biznes lokal të përfshijë në juri, përveç disa arkitektëve ndërkombëtar edhe Kryeministrin, Kryetarin e Bashkisë dhe Drejtoreshën e Agjencisë Kombëtare të Zhvillimit të Territorit?

3- Cila është marrëdhënia e jurisë me investitorin? Kuptohet që arkitektët ndërkombëtar janë paguar për këtë angazhim, po Kryeministri, Kryebashkiaku dhe Drejtoresha e AZHT-së në çfarë formati marrin pjesë? Si personalitete të fushës apo ...?

4- Në ftesë referohet që: do bëhet prezantimi publik i 5 finalistëve të Fazës së II-të, duke lënë të kuptohet që paska patur edhe një Fazë të I-rë përzgjedhje të projekt-ideve. Sërish lindin disa pyetje: Faza e I-rë është bërë me dyer të mbyllura? E njëjta juri ka qenë e angazhuar edhe në fazën e I-rë? Apo thjesht janë përdorur disa togfjalësha pa kuptim për të mbushur ftesën?

5- Prezenca dhe roli i Znj. A. Greca, Drejtore e Agjencisë Kombëtare të Planifikimit të Territorit (AKPT) ngre disa pikëpyetje? Disa të ftuar referojnë që ftesën e kanë marrë nga AKPT por nuk kuptohet qartë nëse ky institucion thjesht ka shpërndarë ftesa apo ka patur rol organizues. Në faqen zyrtare të këtij institucioni, që zakonisht mbulon konkurset ndërkombëtare nuk ka asnjë njoftim për këtë konkurs ndërkombëtar.

Të gjitha këto pyetje retorike të shtruara më sipër janë tregues të një spektaktli dramatik që Shkodrës thjesht i fyejnë inteligjencën.

Prezantimi

Komentet në vijim, bazohen në atë çfarë është paraqitur gjatë prezantimit nga pala projektuese në eventin e konkursit ndërkombëtar të mbajtur në dt. 16 Korrik 2024, në Shkodër.

Nga pamjet 3D të referuara nuk jepet qartë marrëdhënia e hotelit 8 kat ekzistues me kullën e re. Paraqitjet dhe krahasimet e hotelit ekzistues  me fasadën e gjelbërt të Ëimbledon Centre Court, që referohen nga arkitekti, mund të ishin kursyer, pavarësisht dëshirës së mirë.

Në gjitha pamjet e prezantuara nuk jepet marrëdhënia e kullës me rrugët dhe situatën urbane ekzistuese të qytetit në këtë zonë. Kjo ka një rëndësi të veçantë duke konsideruar pozicionin ku ndodh zhvillimi. Në vijim jepet një “planvendosje” e objektit, që nuk plotëson kushtet minimale për t’u quajtur e tillë. Ndoshta broshura e shpërndarë për jurinë ka patur cilësi më të mirë paraqitje, por sërish lind pyetja pse nuk u paraqitën vizatimet e broshurës por këto ....

Nga sa prezantohet, kulla zhvillohet në 3 blloqe:

Blloku i poshtëm 4-5 kate – njësi tregtare
Blloku në mes me 20 kate – apartamente
Blloku i sipërm 7-8 kate është hoteli

Pra, kuptohet qartë që 60-70% e sipërfaqes së ndërtimit të kësaj kulle është për apartamente banimi.

Duke qenë të tilla, këto apartamente do shiten dhe nuk do shërbejnë për hoteleri, vetëm në raste kur banorët e rinj të kullës mund të përfshihen në skema Bed&Breakfast.

Nuk jepet asnjë informacion për parkimin. Thjesht, nga një prerje teknike që paraqitet gjatë prezantimit, konstatojmë që kulla ka 3 kate nëntokë për të cilat nuk jepet qartë shfrytëzimi i tyre. Në ndërtesa të tilla nuk është çudi që një kat bodrum të parashikohet totalisht për ambiente teknike. Dihet që zona aktualisht vuan për parkim por njëkohësisht në qytetin e Shkodrës është vetëm 1 objekt i realizuar deri më sot me 2 kate nën tokë. Ky kufizim vjen nga niveli dhe presioni i lartë i nivelit të ujërave nëntokësor në qytetin e Shkodrës ku thuajse bëhet i pamundur realizimi i shumë kateve bodrum. Normalisht, në aspektin inxhinierik nuk ka gjë që nuk realizohet por kostot për realizimin dhe zbatimin e veprës në këto raste shumë-fishohen, pasi po “luftohet” me natyrën.

Pjesa dërmuese e prezantimit, është parashikimi i dekorit rrethues të objektit (fasadës), që vetë autori i quan “fjongo”. Realizimi i tyre, ashtu si në projekt, ngelet një sfidë e madhe për zhvilluesit ku në shumë raste paraqesin për miratim pamje projektesh 3D me shumë ngjyra e forma, por realiteti pastaj (zbatimi i veprës) është krejt i ndryshëm. 

Në përmbyllje, pavarsisht mjaft paqartësive që kanë lidhje me funksionin dhe marrëdhënien e kullës me hapësirën urbane që e rrethon, konstatohet qartë që qyteti Shkodrës nga ky investim nuk fiton vlerë të shtuar në hoteleri por thjesht një pallat banimi 24 kate me 8 kate hotel sipër.

Marrëdhënia me kontekstin urban

Nga zhvillimi historik i qendrës së qytetit dhe afërsia me aksin pedonal, kjo kullë prish siluetën urbane të zonës. Duhet të kemi parasysh që sipas VKM nr. 771, datë 30.9.2020[1], kulla 35 kate zhvillohet në një distancë 10-12metra nga kufiri i zonës së mbrojtur dhe qendra historike e qytetit (Harta e VKM në vijim ku tregohet dhe pozicioni i kullës).

Marrëdhënia me kuadrin ligjor dhe dokumentet e planifikimit aktualisht në fuqi

Kur përgatitet një Plan i Përgjithshëm Vendor  (Plani Rregullues) i qytetit, zona urbane (territori i qytetit) ndahet në njësi strukturore dhe secilës prej tyre i përcaktohet (në Rregulloren e Planit) ajo që quhet Pasaporta e Zhvillimit të Njësisë. Bazuar në situatën ekzistuese, argumentime të mirëfillta urbanistike por edhe në vullnetin e bashkisë në këto pasaporta zhvillimi jepen: Koeficienti i Shfrytëzimit të Truallit, Intensiteti i ndërtimit, nr. Max i kateve etj. Të gjithë këto parametra zhvillimor jepen për njësinë strukturore, jo për pronën e secilit në mënyrë që të kemi një zhvillim urban të qëndrueshëm dhe jo në formatin “kush ndërton i pari penalizon gjithë komshinjtë e vet”.

Sipas Planit të Përgjithshëm Vendor të Bashkisë Shkodër[2], sheshi ku do ndërtohet kulla Rozafa përfshihet në njësinë strukturore SH006-UB. Sipas pasaportës së zhvillimit (shiko në vijim) kjo zonë parashikohet me nr. katesh 7+2, me lartësi maksimale 29.8m dhe gjithashtu përcaktohet që zhvillimi i zonës do bëhet me Plan të Detajuar Vendor. Pra vetë Njësia do studiohet në detaj për të përcaktuar akset rrugore, hapësirat e gjelbërta dhe zonat ku do ndërtohet. Në njësitë në të cilat pritet që të kemi zhvillim urban, siç është edhe rasti i njësisë në fjalë, PDV është instrument i domosdoshëm për të shmangur zhvillimet kaotike dhe preferenciale, pasi duke studiuar gjithë territorin e njësisë të gjithë pronarët, por njëkohësisht edhe bashkia është e qartë se si do bëhet zhvillimi aty.

Bashkia Shkodër, këtë PDV e ka hartuar në vitin 2021 dhe miratuar me Vendim të Kryetarit të Bashkisë Nr. 413, dt. 09.08.2021 “Për miratimin e Planit të Detajuar Vendor të njësisë Strukturore SH006UB”[3] . Për këtë Bashkia Shkodër ka marrë edhe miratimin (e përputhshmërisë) nga Agjencia Kombëtare e Planifikimit të Territorit (shiko në fund aktin e përputhshmërisë).

Të bën çudi që vetë kjo Agjenci që lëshon aktin e përputhshmërisë për PDV e njësisë SH-006UB, është është e përfshirë në shpërndarje ftesash për një konkurs ndërkombëtar që promovon një zhvillim urban që thyen të gjitha parashikimet e PDV që kam miratuar vetë.

Në vijim jepet çfarë parashikon relacioni dhe rregullorja dhe relacioni i këtij Plani të Detajuar Vendor.

Sipas hartës së përdorimit të truallit, sheshi ku do ndërtohet kulla është parashikuar me funksion shërbime, duke nënkuptuar përdorim për hoteleri por jo për BANIM, ndërkohë që në kullë parashikohen 20 kate banim.

Sipas relacionit të kësaj PDV referohet:

Tendenca e ndryshimit të funksioneve të kateve të para, nga banim në shërbim duhet vlerësuar me një program të plotë rigjenerues për hapësirën përkatëse.

Ndërhyrja në territor do të bëhet duke marrë në konsideratë përmirësimin dhe shtimin e infrastrukturave publike për njësinë.

Ndërhyrja të kryhet duke marrë parasysh standardet që përcaktohen në vendim të këshillit të ministrave. Në këtë vendim parashikohet që për çdo zhvillim të ketë minimalisht 2.5 m2 gjelbërim për banorë.

Shihet qartë që gjithë rekomandimet e referuara në dokumentin e PDV as nuk çohet nëpër mend të plotësohen me zhvillimin e kullës Rozafa, pasi edhe nëse kthejmë të gjithë zonën në lulishte (duke shembur edhe gjitha ndërtimet ekzistuese) nuk plotësohet kushti minimal për 2.5m2 gjelbërim për banorë.

Nga këto analiza, ky lloj zhvillimi sjell një problem social për gjithë banorët dhe pronarët e zonës përreth. Nga relacioni i PDV, referohet që në gjithë njësinë strukturore SH 006 UB, të realizohen 87000 m2 ndërtim (Ky është kapaciteti maksimal ndërtimor që mban kjo zonë). Nga prezantimi kuptojmë që vetëm kulla Rozafa ka një sipërfaqe rreth 43000 m2 ndërtim. Si rrjedhim, zhvillimi i kësaj kulle “merr” gjysmën e kapacietit ndërtimor që mban kjo zonë, duke penalizuar kështu gjithë pronarët e tjerë që i lind e drejta të zhvillojnë pronat e tyre. Penalizimi i kësaj ndërhyrje pikësore rritet kur mendon që pronarët fqinjë, nesër për të zhvilluar pronat e tyre duhet të respektojnë distancat që parashikon rregullorja e zhvillimit të territorit. Si rrjedhim, e vetmja mundësi që i ngelet këtyre pronar është që t’ i drejtohen Këshillit Kombëtar të Territorit (thënë ndryshe Kryeministrit) që edhe ato të bëjnë kullat e veta pa respektuar asnjë akt ligjor apo instrument planifikimi të miratuar për qytetin e Shkodrës.

Nga situata e parashtruar më sipër lind pyetja, si është e mundur që gjithë entet të shtetërore “kaq dashamirëse për zhvillimin e Shkodrës” duke filluar nga Kryeministri e duke vazhduar me gjithë funksionarët  e tjerë publik, nuk e udhëzojnë këtë investitor që konkursin dhe angazhimin e studiove ndërkombëtare ta bëjnë për gjithë zonën? Pse vazhdohet me zhvillime brenda pronës të njërit që thjesht ka lidhur fijet me Kryeministrin, duke përjashtuar e penalizuar gjithë të tjerët? Shqipëria, në shumicën e qyteteve, gjatë viteve të tranzicionit, e ka vuajtur këtë formë zhvillimi në mungesë të Planeve Rregulluese. Të gjithë e dimë shumë mirë që ky lloj zhvillimi bazuar në shfrytëzimin e një prone apo pronari “të favorizuar” nuk na çon askund. Me zhvillimin e Kullës Rozafa, nuk thyhen thjesht kondicionet urbane që parashikojnë rregulloret e zhvillimit të territorit por thyhet fryma e kuadrit ligjor për planifikimin dhe zhvillimin e territorit. 

Duket qartë që këto funksionar publik ditën i bëjnë jehonë parimeve të ligjit (madje duke kërcënuar me burg ato që nuk i zbatojnë) dhe natën dakortësojnë të bëhen pjesë e jurive “të turpit” që thyejnë nocionet bazë të planifikimit të territorit.  
Duke vajtur më tej në thelbin e problemit, konstatojmë që i gjithë ky proces turpi në aspektin e planifikimit të territorit bazohet në një referencë ligjore të futur me porosi për Kryeministrin (Neni 28, i ligjit nr. 107/2014 “Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit”, të ndryshuar) ku përcaktohet që: Këshilli Kombëtar i Territorit i drejtuar nga Kryeministri miraton çështje, zona, objekte të rëndësisë kombëtare, si dhe investime strategjike për interesat e vendit;
Bazuar në këtë dispozitë ligjore, tashmë është bërë praktike pune, që Kryeministri miraton leje për kulla duke prezumuar që ato janë investime strategjike, dhe kjo bëhet duke kundërshtuar gjithë parashikimet e Planeve të Përgjithshme Vendore të bashkive, të cilat i miraton vetë ai. 
Kjo nuk ka ndodhur as në periudhën e qoftëlargut, pasi vullneti i Partisë gjithmonë zbatohej në territor, por të paktën në atë kohë për këtë qëllim përgatitej një plan ose ndryshohej ai ekzistues sipas nevojave që shfaqeshin.
Pavarësisht se në këtë pikë nuk ka më’ kuptim për të analizuar logjikën “tribal” të funksionarëve publik, por normalisht lind pyetja: çfarë e bën kullën Rozafa një investim strategjik për interesat e vendit tonë apo qytetit të Shkodrës. Ku është vlera strategjike e këtij investimi në sektorin e turizmit kur nga prezantimi kuptojmë që kemi të bëjmë me një pallat banimi 24 kate me 8 kate hotel sipër???

Aspekti financiar

Me rendësi për bashkinë Shkodër dhe komunitetin është njohja me planin e biznesit që Rozafa Group ka paraqitur për realizimin e kësaj kulle. A ka ky investitor kapacitetet reale financiare për t’a realizuar këtë vepër. Eksperienca e Tiranës tregon që shpesh këto sipërmarrje ngelin karabina betoni mes qytetit, për vite me radhë dhe pritet që të shitet leja një investitori tjetër që ka mundësi reale në financimin e tyre.
Këtu duhet vlerësuar edhe konteksti real i zhvillimit ekonomik të qytetit, pasi pavarsisht rëndësisë që ka Shkodra, si kryeqendër e veriut etj., duhet të kemi parasysh që buxheti i bashkisë për vitin 2024 është rreth 2.6 miliard lek (duke përfshirë edhe të ardhurat nga transferta e kushtëzuar etj.). Buxheti i bashkisë është qartësisht një tregues për zhvillimin ekonomik të tij. Nga ana tjetër, nga një vlerësim i shpejtë rezulton që kulla Rozafa do kushtojë 4.8 -5.2 miliard lek. Pra me pak fjalë, gjithë mendjet e ndritura të jurisë ndërkombëtare me kryeministrin brenda duan të na shesin si shans të madh për Shkodrën një kullë në qendër të qytetit që ka vlerë sa 2 fishi i buxhetit vjetor të kësaj bashkie që mbulon një territor nga Thethi në Velipojë. Në këtë aspekt logjika e thjeshtë nuk qëndron.
Qasja e kullave për të injektuar zhvillim ngelet një sfidë për vendin tonë. Realisht ka mbi 20 vite që përmes Planit “Francez” të qendrës së Tiranës  janë miratuar disa prej kullave që shikojmë sot në këtë qytet, por akoma kontributi funksional dhe zhvillimor që ato kanë sjellë si “vlerë e shtuar” në nuk është e qartë. Dyshimet për një impakt real zhvillimor rriten në rastin e qytetit e Shkodrës. Kjo, pasi Tirana është kryeqyteti i Shqipërisë dhe qendra kryesore e zhvillimit ekonomik, me përqendrim të lartë të investitorëve të huaj dhe atyre kryesor vendas dhe përsëri zhvillimi përmes kullave nuk është i qartë. 
Shpesh thuhet koha do e tregojë, por me këto çudira e thakma që mbart kjo iniciativë “strategjike” qytetarët shkodranë nuk kanë kohë për të humbur. Nuk kemi çfarë rezultatesh të presim nga këto eksperimente sociale dhe si rrjedhim zgjidhja e vetme ngelet reagimi kundërshtues.

Syri do të vijojë edhe në ditë e ardhshme të publikojë dokumente dhe fakte flagrante që tregojnë rrezikun që po i kanoset Shkodrës, pasi Edi Rama ka vetëm një qëllim, të shtrijë sundimin e tij të betonizimit, pastrimit të parave të korrupsionit dhe narkotrafikut në çdo skaj të vendit.

Prenzantimi i këtij projekti tregon se kryeministri nuk njeh as ligje, as Kushtetutë, por sillet si bajraktar duke shpërfilluar gjithça e duke përdorur gjithkënd pë arritjen e qëllimeve të tij.

Në këtë oponencë të detajuar që sollëm më lart vihet re qartë se Benet Beci është thjeshtë një dordolec që do të firmosë ç'ti kërkojë padroni, Këshilli Bashkiak është shpërfilluar totalisht, institucionet urbanistike shëbejnë thjeshtë si postë, shpërndajnë ftesat e takimeve të kryeministrit, investitori do të jetë vetë një zhguall nën të cilin do të qarkullojnë miliona euro para të pista. Dhe ajo që është më e rënda është shpëfillja totale e qytetarëve të Shkodrës. Ata nuk i ka pyetur askush, mendimi i tyre për qytetin e tyre është i pavlerë, madje edhe lajmin për pëbindëshin e betonit që do të ngrihet në mes të qytetit të tyre e kanë mësuar nga mediat në të njëjtën kohë që e kanë parë, fjala vjen edhe qytetarët e Konispolit.